전월세 전환 계산법 — 보증금과 월세 환산하기
전세를 월세로 바꾸자거나, 반대로 월세 부담을 보증금으로 돌리려 할 때 빠지지 않는 숫자가 전월세 전환율입니다. 이 한 줄짜리 비율만 알면 보증금과 월세를 서로 환산해 어느 조건이 더 나은지 바로 비교할 수 있습니다. 의미와 계산식, 손익 따지는 법을 정리했습니다.
전월세 전환이란
전월세 전환은 보증금과 월세를 서로 맞바꾸는 것입니다. 전세 보증금의 일부(또는 전부)를 빼서 그만큼을 매달 월세로 내는 식이죠. 이때 "보증금 얼마를 월세 얼마로 칠 것인가"를 정하는 비율이 전환율입니다. 전환율이 낮을수록 같은 보증금이 적은 월세로 바뀌어 세입자에게 유리하고, 높을수록 월세 부담이 커져 집주인에게 유리합니다.
전환율 계산식
핵심 공식은 하나입니다. 월세로 돌릴 보증금에 전환율을 곱하면 1년치 월세가 나오고, 12로 나누면 한 달 월세가 됩니다.
| 방향 | 계산식 |
|---|---|
| 보증금 → 월세 | 월세 = 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12 |
| 월세 → 보증금 | 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율 |
예를 들어 전세 보증금 중 1억 원을 월세로 돌리고 전환율이 5%라면, 1억 × 0.05 ÷ 12 ≈ 월 41.7만 원입니다. 같은 1억을 전환율 6%로 돌리면 월 50만 원으로 매달 8만 원 넘게 차이가 나죠. 전환율 1%포인트가 월세에 곧바로 반영됩니다.
반전세·손익 비교
반전세는 보증금 일부만 남기고 나머지를 월세로 돌린 중간 형태입니다. 보증금은 전세보다 낮고 월세는 순수 월세보다 적어서, 목돈 부담과 매달 지출 사이에서 균형을 잡고 싶을 때 고릅니다. 여러 조건을 받았다면 전부 같은 전환율로 환산해 총비용 기준으로 줄세우는 것이 핵심입니다.
- 전환율 확인 — 제안받은 보증금·월세 조합에서 거꾸로 전환율을 역산해 봅니다(월세 × 12 ÷ 전환 보증금).
- 기회비용 비교 — 보증금을 그대로 두면 받을 수 있는 예금 이자(또는 대출 이자)와 월세를 비교해 어느 쪽이 이득인지 따집니다.
- 총지출 환산 — 보증금을 월 비용으로 환산해 매달 실제로 나가는 돈을 조건끼리 같은 잣대로 맞춰 봅니다.
보증금 마련에 대출을 끼웠다면 상환 부담까지 같이 봐야 하므로 전월세 전환 계산기로 숫자를 넣어 비교하는 편이 빠릅니다.
전환율이 높을수록 같은 보증금을 월세로 바꿀 때 월세가 더 많이 붙으므로 집주인에게 유리하고 세입자에게는 불리합니다. 반대로 전환율이 낮으면 같은 보증금이 더 적은 월세로 바뀌어 세입자 부담이 줄어듭니다. 그래서 전세를 월세로 돌리자는 제안을 받으면 적용되는 전환율이 몇 퍼센트인지부터 확인하는 것이 좋습니다.
전환식을 거꾸로 쓰면 됩니다. 월세에 12를 곱해 1년치 월세를 구하고, 이를 전환율로 나누면 그 월세에 해당하는 보증금이 나옵니다. 예를 들어 월세 50만 원에 전환율 5%라면 50만 원 곱하기 12를 0.05로 나눠 1억 2천만 원이 됩니다. 즉 월세 50만 원은 전환율 5% 기준으로 보증금 1억 2천만 원과 같은 가치입니다.
반전세는 보증금 일부를 그대로 두고 나머지만 월세로 돌린 중간 형태입니다. 보증금은 전세보다 낮고 월세는 순수 월세보다 적어서, 목돈 부담과 매달 지출 사이에서 균형을 맞추고 싶을 때 선택합니다. 같은 집이라도 보증금과 월세 조합은 전환율로 서로 환산되므로, 여러 조건을 받았다면 전환율 기준으로 환산해 총비용을 비교하면 됩니다.