전월세 전환 계산기

1. '전세 → 월세' 또는 '월세 → 전세' 방향을 고릅니다.
2. 전세→월세는 전세 보증금과 전환 후 남길 보증금을, 월세→전세는 보증금과 월세를 입력합니다.
3. 전월세 전환율(연 %)을 넣으면 환산 결과가 즉시 계산됩니다.

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 월세로 돌리는 보증금 금액에 이 비율을 곱하면 1년치 월세 총액이 나오고, 이를 12로 나누면 매달 낼 월세가 됩니다. 같은 보증금이라도 전환율이 높을수록 월세가 비싸지므로, 전세를 반전세나 월세로 돌릴 때 가장 중요한 숫자입니다.

• 전세 → 월세: (보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세. 예를 들어 2억 원을 전환율 5.5%로 돌리면 연 1,100만 원, 즉 월 약 91.7만 원입니다.
• 월세 → 전세: 월세 × 12 ÷ 전환율 = 보증금 환산액. 월세 50만 원을 전환율 5.5%로 환산하면 약 1억 909만 원의 보증금에 해당합니다.
• 법정 상한: 임대차 계약 갱신 시 적용되는 법정 전환율 상한은 기준금리에 일정 비율을 더해 정해지며, 시기에 따라 바뀝니다. 신규 계약의 시장 전환율은 이와 다를 수 있습니다.

전환율 자체가 비율 계산이므로, 다른 비율 환산이 필요하면 전월세 전환 가이드에서 사례별 계산을 확인하세요.

아래 숫자는 이 계산기에 전세 보증금 3억 원을 넣고 조건을 바꿔 가며 계산한 값입니다.

① 전환율만 바꾸면 (보증금 1억 원을 남기고 2억 원을 월세로 전환)

전환율이 0.5%p 달라질 때마다 2억 원 기준 월세가 약 8만 3천 원씩 움직입니다. 오른쪽 열은 협상할 때 쓰기 좋은 단위입니다. 전환율 5.5%라면 "보증금을 1,000만 원 올리면 월세가 약 4만 6천 원 내려간다"고 바로 계산할 수 있습니다.

② 남길 보증금만 바꾸면 (전환율 5.5%)

③ 제안받은 조건의 전환율을 거꾸로 구하기. 전환율 = 월세 × 12 ÷ 월세로 돌린 보증금. 전세 3억 원짜리 집을 보증금 1억 원에 월세 80만 원으로 제안받았다면 800,000 × 12 ÷ 2억 = 4.8%입니다. 이 값을 주변 시세의 전환율이나 계약 갱신 때의 법정 상한과 비교하면 제안이 비싼지 싼지 판단할 수 있습니다.

④ 대출 이자와 비교하기. 전환율은 세입자 입장에서 "보증금을 덜 내는 대신 치르는 이자율"과 같습니다. 2억 원을 연 4.0%로 빌리면 한 달 이자가 666,667원, 연 4.5%면 750,000원입니다. 전환율 5.5%의 월세 916,667원보다 적으므로, 이 조건에서는 대출을 받아 보증금을 채우는 쪽이 매달 나가는 돈이 적습니다. 반대로 대출 금리가 전환율보다 높으면 월세가 유리합니다. 다만 보증금을 돌려받지 못할 위험과 대출 한도·중도상환 조건은 따로 따져야 합니다.

월세를 전세로 환산할 때는 반대로 계산합니다. 보증금 1억 원에 월세 90만 원이면, 전환율 5.5% 기준 전세 약 2억 9,636만 원(1억 원 + 900,000 × 12 ÷ 0.055)에 해당합니다.

• 반전세 설계: 남길 보증금을 조절하며 월세가 어떻게 변하는지 보면 협상에 도움이 됩니다.
• 전환율 비교: 전환율을 바꿔 보면 같은 보증금이라도 월세 차이가 큽니다. 계약 조건의 적정성을 가늠하세요.
• 법정 상한 확인: 전월세 전환율에는 법정 상한이 있습니다. 최신 기준을 확인해 입력하면 정확합니다.