- 양도가액과 취득가액을 입력합니다. 취득세·중개보수 등은 필요경비에 넣으면 차익이 줄어 세금이 낮아집니다.
- 보유기간과 자산 유형을 고릅니다 — 단기 보유는 더 높은 세율이 적용됩니다.
- 1세대 1주택이면 체크해 비과세 여부를 확인하세요. 양도차익·공제·세율을 반영한 세액이 바로 계산됩니다.
양도소득세는 "얼마에 팔았나"가 아니라 "얼마를 남겼나(양도차익)"에 매기는 세금입니다. 차익에서 여러 공제를 빼 과세표준을 만든 뒤, 보유기간에 따른 세율을 곱하는 단계를 거칩니다.
- 양도차익: 양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 실제로 남긴 돈입니다.
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 보유기간에 비례해 차익의 일부를 깎아 줍니다(일반 최대 30%).
- 기본공제·세율: 연 250만 원 기본공제를 뺀 과세표준에 보유기간별 세율을 적용하고, 산출세액의 10%가 지방소득세로 더해집니다.
단기 양도일수록 세율이 높고 변수가 많아, 매도 시점을 정할 때 미리 따져 보는 것이 좋습니다. 자세한 구조는 양도소득세 가이드에 정리했습니다.
- 2년은 넘기는 게 유리: 1년 미만·2년 미만 단기 양도는 70%·60%(주택) 같은 높은 세율이라 세금이 크게 늘어납니다.
- 장기보유 할인: 오래 보유할수록 장기보유특별공제가 커져(일반 최대 30%) 과세 대상 차익이 줄어듭니다.
- 필요경비 챙기기: 취득세, 중개보수, 자본적 지출(샷시·확장 등)은 필요경비로 인정돼 양도차익을 줄여줍니다. 증빙을 보관하세요.
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에, 보유기간에 따른 장기보유특별공제와 연 250만 원의 기본공제를 적용해 과세표준을 구하고, 보유기간별 세율을 곱해 산출세액을 계산합니다. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다. 2년 이상 보유하면 6~45% 기본세율, 1년 미만 등 단기 보유는 더 높은 세율이 적용됩니다.
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 포함)하고 양도가액이 12억 원 이하이면 비과세입니다. 12억 원을 넘는 고가주택은 12억 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세되고 장기보유특별공제도 최대 80%로 더 크게 적용돼, 이 계산기의 일반 계산과는 방식이 다릅니다.
양도소득세는 세금 중에서도 변수가 가장 많아 이 계산기는 단순 어림용입니다. 다주택자 중과세, 조정대상지역, 거주요건, 고가주택 과세, 감면·필요경비 인정 범위 등에 따라 실제 세액이 크게 달라집니다. 반드시 홈택스 모의계산이나 세무 전문가의 확인을 받으세요.
부동산은 양도일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 3월에 잔금을 받았다면 5월 말까지입니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 합산해 확정신고합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙으므로 정확한 기한은 홈택스에서 확인하는 것이 좋습니다.
양도차익이 없어 낼 세금이 0원이어도 신고는 하는 것이 원칙입니다. 특히 같은 해에 다른 부동산이나 주식에서 양도차익이 있다면, 손해 본 거래의 양도차손을 합산해 전체 세금을 줄일 수 있으므로 신고가 유리합니다. 이 계산기는 차익이 없으면 세액을 0원으로 보여주는 참고용 추정치입니다.