- 세전 연소득을 입력합니다.
- 주택담보대출의 연간 원리금 상환액을 넣습니다(월 상환액 × 12).
- 기타대출(신용대출 등)의 연간 원리금과 연간 이자를 각각 입력합니다.
- DSR과 DTI가 계산되고 일반적인 규제 한도와 비교됩니다.
DSR(총부채원리금상환비율)은 "내가 1년에 갚는 모든 빚의 원리금이 연소득의 몇 %인가"를 보는 지표입니다. 금융기관은 신규 대출을 내줄 때 이 비율이 규제선을 넘지 않는 범위에서만 한도를 책정하기 때문에, 실제 받을 수 있는 대출 금액의 상한선을 사실상 DSR이 정합니다.
- 모든 대출이 합산됩니다: 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·자동차할부·카드론·전세자금대출까지 연간 원리금이 함께 잡힙니다. 한 군데서 DSR을 채우면 다른 곳에서 추가로 빌리기 어려워집니다.
- 만기·상환방식이 한도를 바꿉니다: 같은 금액이라도 만기를 길게 잡으면 연간 원리금이 줄어 DSR이 낮아집니다. 그래서 대출 기간을 늘리면 한도가 늘어나는 효과가 생깁니다.
- 금리 인상에 취약합니다: 변동금리 대출은 금리가 오르면 원리금이 커져 DSR이 높아집니다. 한도에 딱 맞춰 빌리면 금리 상승 시 부담이 빠르게 늘어납니다.
대출별 월 상환액은 대출 상환 방식 가이드에서 원리금균등·원금균등의 차이와 함께 확인할 수 있습니다.
DSR 한도가 40%라면 연소득 × 40%가 1년에 갚을 수 있는 원리금의 상한입니다. 연소득 5,000만 원이면 연 2,000만 원, 월 약 166만 7천 원입니다. 이 금액을 전부 주택담보대출(원리금균등)에 쓴다고 할 때 빌릴 수 있는 원금을 역산했습니다.
① 만기에 따라 (연소득 5,000만 원 · 금리 연 4%)
| 만기 | 빌릴 수 있는 원금 |
|---|---|
| 10년 | 약 1억 6,462만 원 |
| 20년 | 약 2억 7,504만 원 |
| 30년 | 약 3억 4,910만 원 |
| 40년 | 약 3억 9,878만 원 |
② 금리에 따라 (연소득 5,000만 원 · 만기 30년)
| 금리 | 빌릴 수 있는 원금 |
|---|---|
| 연 3.5% | 약 3억 7,116만 원 |
| 연 4.0% | 약 3억 4,910만 원 |
| 연 4.5% | 약 3억 2,894만 원 |
| 연 5.0% | 약 3억 1,047만 원 |
금리가 0.5%p 오를 때마다 한도가 약 2,000만 원씩 줄어듭니다. 같은 소득이라도 만기를 10년에서 30년으로 늘리면 한도가 2배 넘게 커집니다.
③ 소득에 따라 (금리 연 4% · 만기 30년)
| 연소득 | 연간 원리금 상한 (40%) | 월 상환 상한 | 빌릴 수 있는 원금 |
|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 1,200만 원 | 100만 원 | 약 2억 946만 원 |
| 5,000만 원 | 2,000만 원 | 약 166만 7천 원 | 약 3억 4,910만 원 |
| 7,000만 원 | 2,800만 원 | 약 233만 3천 원 | 약 4억 8,874만 원 |
| 1억 원 | 4,000만 원 | 약 333만 3천 원 | 약 6억 9,820만 원 |
④ 기존 대출이 한도를 얼마나 깎을까. 연소득 5,000만 원인 사람이 신용대출 3,000만 원(연 5% · 5년 원리금균등)을 갚고 있다면 월 566,137원, 연 약 679만 원이 이미 DSR에 잡힙니다. 이것만으로 DSR 13.6%입니다. 남은 여유는 월 약 110만 원이라, 같은 조건(연 4% · 30년)의 주택담보대출 한도는 약 3억 4,910만 원에서 약 2억 3,052만 원으로 1억 1,858만 원 줄어듭니다. 3,000만 원짜리 신용대출이 주택담보대출 한도를 그 4배 가까이 줄이는 이유는, 만기가 짧아 매년 갚는 원금이 크기 때문입니다.
위 금액은 계산식으로 구한 이론상 상한입니다. 실제 심사에서는 금리에 가산금리를 더해 계산하거나 대출 종류별로 만기를 다르게 산정하는 기준이 적용되어, 한도가 이보다 적게 나오는 경우가 많습니다. 담보가치 대비 한도(LTV)도 별도로 적용됩니다.
- 월 상환액 × 12: 연간 상환액은 월 납입액에 12를 곱해 구합니다. 원리금은 대출 이자 계산기로 산출할 수 있습니다.
- DSR이 더 엄격: DSR은 모든 대출의 원금까지 포함합니다. 추가 대출 한도는 보통 DSR로 결정됩니다.
- 여유를 두기: 한도에 딱 맞추기보다 소득 변동·금리 인상에 대비해 여유 있게 계획하는 것이 안전합니다.
DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출의 원리금에 그 외 대출은 이자만 더해 계산합니다. 즉 DSR이 모든 빚의 원금까지 보는 더 엄격한 지표이고, DTI는 기타 대출은 이자만 반영해 상대적으로 느슨합니다.
은행권에서는 보통 DSR 40%, 비은행권은 50%를 기준으로 대출 한도를 심사하는 경우가 많습니다. 즉 연소득의 40%를 넘는 원리금 상환 부담이 있으면 추가 대출이 제한될 수 있습니다. 다만 규제는 시기·정책·대출 종류에 따라 달라지므로 정확한 기준은 금융기관에 확인해야 합니다.
대출별 월 상환액에 12를 곱하면 연간 상환액이 됩니다. 원리금균등 상환의 월 납입액은 대출 이자 계산기로 구할 수 있습니다. 이 계산기에는 각 대출의 연간 원리금(또는 이자) 상환액을 직접 입력하며, 정확한 상환 스케줄은 대출 약정서나 은행 앱에서 확인하세요.
대체로 포함됩니다. 전세자금대출은 원금 분할상환이 없으면 이자만 반영되는 경우가 많고, 마이너스통장은 한도 전체를 일정 기간으로 나눠 원리금이 잡히는 방식으로 계산됩니다. 다만 금융기관과 대출 종류, 시기별 규제에 따라 산정 방식이 달라지므로 이 계산기 결과는 참고용 추정치로 보고 정확한 산정은 해당 은행에 확인하세요.
가장 확실한 방법은 기존 대출 원금을 줄이거나, 만기를 늘려 연간 원리금을 낮추는 것입니다. 신용대출처럼 만기가 짧아 연간 상환액이 큰 대출을 먼저 정리하면 DSR이 크게 떨어집니다. 소득을 증빙으로 더 인정받는 것도 분모를 키워 비율을 낮춥니다. 다만 실제 적용 여부는 금융기관 심사에 따르므로 참고용으로만 활용하세요.